『任意売却物件』 価格の安さにはワケがある

 物件を探していて、「何かこの物件、周辺の相場からみても安いな?」と感じて、物件概要欄に
「瑕疵担保免責」と書いてあったら、その物件は任意売却物件の可能性が高いです。

「任意売却物件」略して、「任売(にんばい)物件」とは、銀行の住宅ローンを滞納して、それが3ヶ月ぐらい続くと、銀行から、「これ以上滞納が続くようですと、競売(強制的に家を売却すること)になる可能性が高いですから、今のうちに任意で売却いただけないでしょうか?」と言われている状態で売り出している物件のことです。

競売になると、ものすごく安くなってしまうし、手続きも煩雑なので、銀行も任意売却をすすめることが
多くなりました。しかし、しばらく売れないでいると、競売になってしまうので、任売期間はあまり長くとれないのが一般的です。

その為、値段も相場から比べたら2〜3割程度安くなります。
ただ、リフォームはしてくれませんし、万が一故障している設備等があっても売主側では修理をしてくれません。また、例えば引渡しを受けてから、1ヶ月後に雨漏りが出ても、売主は補修責任を負いません。それが瑕疵担保免責というものです。
これは、売主側に、設備の修理等をする経済的な理由がない、というのが免責の理由です。

「そんな物件恐くて買えない」というかたがいるかもしれませんが、リスクをわかった上であればお得な物件です。
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久々のラジオ番組収録

 

今日は久々にラジオ番組の収録にFMチャッピーに行ってきました。



ラジオ対面


今日から始まった番組は、不動産の売却講座です。

私が以前から書いていて、暮らしの新聞で連載を

しているコラムの内容を中心にお伝えしています。

DJは、元NHKのアナウンサーをされていた、小澤由実さんです。
とてもお綺麗なかたで、緊張。
しかも生放送なので、かなり緊張しました。




 
ラジオ一人


でも、かえるの春吉(ハルキチ)が見守っていてくれました(笑)


写真をたくさん撮ってくれたのは、FMチャッピーの出嶋さんです。

出嶋さん、今度、Johnsonカフェに行きましょう!!

番組の音源はは随時、アップしていきますので、

お楽しみに!!

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今月はフル稼働です!!

 ここのところ、とても忙しくさせていただいており、ブログの更新が

滞ってしまっております。

今、新しいホームページを準備中です。物件数が多いので、ちょっと時間がかかっております。

また、今月からは久しぶりにラジオ番組も始まります。

今月は私の誕生月なので、誕生日に向けてフル稼働したいと思います。


今日は、来週、お引渡しのY様の新築完成内覧、そして午後からは今週末ご契約が決まった、K様の物件調査や契約関係の書類作成をしておりました。
人気物件なので契約までのスケジュールがタイトです。

K様、お仕事でお忙しい中、ご契約の準備をしていただき、ありがとうございます!

当日は、じっくり、声が枯れるまでご説明させていただきますので
楽しみにしていてください。

まだ準備が終わらないのですが、ご飯もまだなのでそろそろ帰ります。

今週末の相談会は、日曜日の午後のみご対応できますので
ご希望の場合は、メール、お電話をください。

それでは、そろそろ失礼します!


 

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住宅版エコポイント早期終了のお知らせ



住宅版エコポイントの申込が想定を上回ったことにより、期間が短縮されてしまいました。

具体的には、平成23年7月31日までに工事着工した場合に限るそうです。

詳細は以下のサイトに載っています
http://jutaku.eco-points.jp/newsrelease/period.html


エコポイントが無くなると、

☆新築一戸建てのオプション工事(網戸、シャッター、面格子、エコキュート等)を
 自己資金で行なう必要があります。
 

住宅のエコポイントは、ほとんどの物件で、30万ポイント(約30万円相当)付きますので
オプション工事を行なう場合は、エコポイントを充当すれば、自己負担無しでできました。


建売住宅の場合は、まだ間に合います(2ヶ月ほど)が、注文建築でまだ土地の契約をしていない場合は、
かなり急がないと間に合わない状況です。

また、フラット35S(当初10・20年間の金利優遇)も
今年一杯で終了する予定ですが、申込状況によってはエコポイント同じく
期間短縮の可能性もあります。

フラット35Sについて
http://www.flat35.com/loan/flat35s/index.html

もし、ご利用されたいかたは、急いでご検討ください。

 

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売ってから買うか?買ってから売るか?〜住み替えについて〜

 持ち家を売却して、新しいお家を購入することを、買い替え、住み替えといいます。

この住み替えですが、順番があります。


というのも、今の持ち家にローンが残っていて、売却をして残債を完済しないと、

次の新居が購入できない場合は、売却が先です。

いわゆる、「売り先行パターンです」

売却をする前に、ほしい物件が出てきた場合、大急ぎでお家を売却する必要があります。

そうなると、相場よりも少し安めの価格設定にして、購入物件の引渡しと同じタイミングで

今のお家も買主のかたにお引渡しをする必要があります。


「購入したい物件が出てきてから、売却を検討したい」


これでは、よほど今のお家が早く売れない限り、おそらくその物件は購入できないので、

まずは、売却が先です。

住み替えで唯一無二の新居をじっくり探したいという場合は、まず売却を完了させて、その売却代金

でローン残債を完済して、一時的に賃貸や実家などに仮住まいをする必要もあります。


ローンが残っていない場合は、今のお家を急いで売却する必要もないので、住み替え先の

物件が探しやすいです。



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土地を購入して、注文建築で建てる場合の住宅ローンお手続き

 土地を先に購入して、その後、注文建築で家を建てる場合の住宅ローンの
手続きは結構、大変です。


何が大変って、土地の住宅ローンと一緒に建物住宅ローンの承認もとる必要が
あるので、土地を決める段階で、


・家を建てるハウスメーカー、工務店を決めておく必要がある。

そして

・土地の住宅ローン契約(土地売買契約の約2〜3週間後)までには、建築請負契約書を
提出する必要がある。

 

土地を現金で購入する場合は、関係ありませんが、

土地も建物も住宅ローンを利用する場合は、「これだっ!」という土地が出た段階で
かなりのスピードで建物打ち合わせをつめる必要があります。


いや、でも、とりあえず土地だけ契約しよう。ということで進めることはできますが、
そうなると土地契約後に、ローン承認取得の期限があるので
建物のことをゆっくり考える時間はなくなってしまいます。


これは、フラット35でも、メガバンクの住宅ローンでも同じです。


では、どうすればスマートに進められるのか??


土地探しと同時にハウスメーカー、工務店選びを進めてください。

そして、とりあえず適当な土地を選んで、自分達の希望の建物プランと概算見積りを
作ってもらってください。

それを手元において、この土地にはこのプランが入るだろうか、土地、建物を合わせて
だいたいどのくらいの金額になるだろか、などいろいろ検討しながら土地を探して
みてください。

建物のだいたいのイメージと予算が出来ている状態だと、運命の土地が出てきた
ときも、素早く対応できます。


ほんとは、銀行がもう少し猶予をくれると助かるのですが。。。






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諸経費ローン


物件を購入する際には、物件価格の10%程度、諸経費が必要になります。

例えば3000万円の一戸建だと、約250万円〜270万円くらいになります。

この諸経費を住宅ローンの一部として借り入れをする場合の審査基準のハードルが上がって
います。

今、同時に4件ほど事前審査のお手伝いをさせていただいておりますが、

全ての案件で、諸経費まで借入をすると金利優遇等が大幅に縮小されてしまい、

結果、月々の返済額が上がってしまうということになっています。

でも、この諸経費は自己資金を充当し、物件価格のみの住宅ローンの場合は、

かなりお得な金利優遇があります。

銀行も口に出しては言いませんが、できれば諸経費分は貸したくないというのが

本音だと思います。ある銀行は諸経費の部分の金利は、通常の3倍近くに設定を
しています。


かと言って、消費者金融や、カードローンを使って、自己資金を用意しようとすると、

今度は住宅ローンの審査に通らなくなってしまいます。

私が言うのも何ですが、

一番良いのは、金利も低く、審査もない、親御さんに借りることかもしれません

 

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