フラット35の建物検査
フラット35という住宅ローンがあります。
聞いたことがある方も多いと思いますがこのローンは金利が全期間固定です。
35年間金利の上下がなくフラットだからこの名前がついています。
(借入期間は15年から35年の間で選べます)
フラット35は正社員でなくても、勤続期間が短くても利用できます。
ただ、他のローンと違うのは建物検査があることです。
この検査をクリアすると適合証明書というものが発行されます。
先日、この建物検査に立ち会ってきました。
ただ、この検査に行き着く前に色々とありました。
というのも、今回の物件はフラット35の適合基準に合うかどうか判定が微妙な箇所がありました。
実際には建築士さんが現場検査で判断をするのですが、もし検査をしてNGになっても検査費用が発生してしまいます。
検査費用は建築士さんによって違いますが5万円~8万円くらいで安くはありません。
そのため、建築士さんと私で事前にやりとりをして適合することをある程度確認してから実際の現場審査に進む必要があります。
そこで私がまず現地で基礎の高さを測ったり、外壁の劣化状態の確認、手すり設置有無など私が事前に確認をしました。
(基礎が40センチ以上あるか確認しています)
(手すり設置の有無)
(外壁の状態確認)
他にも床下の状況や雨漏り跡がないかどうかなども確認しました。
しかし、それらを報告しても今回の物件は写真だけだとはっきりしない状況で現場を見ないと何とも言えないという回答になっていました。
でも、現場検査でNGでも費用はかかるのでそのつもりで依頼してください言われてしまいちょっと困っていました。
そこでネット検索をして検査会社を探して8社ほど問い合わせをしました。
そのうち1社がこちらの状況を説明したところ無料で事前現場調査に来てくれることになりました。
対応も丁寧で検査日についても柔軟に対応してくれてとても助かりました。
そして、当日です。
検査に通らなければお客様はその物件を諦めなければいけなくなってしまうため私もちょっと緊張していました。
ひと通りみてもらい1箇所だけ他の建築士さんとも協議してから判断させてもらいたいということになりましたが、その箇所も「OKです」と後から連絡もらい無事に審査に通りました。
あー、よかった、よかった
早速お客様にも報告をしてホッとしてもらいました。
このフラット35ですが他にも有効な利用方法があります。
というのも東村山、小平エリアは建ぺい率、容積率の規制が厳しいため規制をオーバーして建ててしまったり、増築しているお家がとても多いです。特に平成15年より前の建物が多いです。
そしてひとつ問題があります。
そのような物件を購入したいと思っても問題は一般的な住宅ローン審査に通らない可能性が高いことです。
銀行はオーバー物件には基本的に融資しないという姿勢です。
(中にはオーバーの程度によってはOKを出す銀行もありますがそれもケースバイケースです。)
その点、フラット35は適合証明の検査でOKが出れば利用できる場合が多いです。
「利用できる場合が多い」と書いているのはだめな場合もあるからです。
というのも、フラット35は実際には銀行が代理店のような形で扱っているローン商品であり、フラット35自体の規定では問題なくてもその銀行の規定(オーバー物件は不可)も適用されてしまう場合があるからです。
そのため、実際には利用できる銀行を事前に確認してから進める必要があります。
今回は購入するお客様でしたが、例えば「オーバー物件でローンが通らないために売れない」とお悩みの売主様がもしいらしたら、フラット35の適合証明をあらかじめ取得しておき、「フラット35利用可能」とアピールするのも有効な方法です。
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