月刊不動産流通の取材がありました

 
先日、月刊不動産流通の取材がありました。

以前にも、取材をしてもらったことがあり、その際は、インターネットに力を入れている不動産会社として取り上げていただきました。

今回は、「お店訪問」というコーナーで、かえる不動産を取り上げていただくようです。

私ごときがお話させていただく内容が果たして記事として使えるのかどうか心配な部分もありますが、老舗の業界誌に取り上げていただくことはとても光栄なことで、より一層気を引き締めてがんばろうと思います。



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地元工務店の建売と大手デベの建売

 
新築一戸建て、いわゆる建売住宅には大きく分けると2つあります。

1つは、大手デベロッパーが建築しているもの。年間数千棟以上建築されている物件も多いです。

もう1つは、地元、老舗工務店が建築している物件。物件から概ね1時間以内くらいの場所に会社があり、創業30年、40年という歴史がある会社が多いです。


私の勝手な見方ですが、それぞれにメリット、デメリットがあるので、ご参考までに書かせていただきます。

大手デベのメリットは、

☆価格がおさえめ
☆建物があっという間に完成するので、引渡しまで長い時間待たなくてよい
☆人間関係が一から作れる、数十棟〜の開発分譲地が多い。
☆住宅性能評価等の第3者機関の検査証が付いている場合が多い

デメリットは、

☆資材の大量仕入れのスケールメリットを働かせているため、外観、内装が多棟現場でもほぼ同じ。
☆間取に工夫がない。スピードと効率重視で手間がかかる施工や材料費が増える間取にはできない。
☆販売している戸数が多いため、アフターサービスの対応に時間がかかる場合がある。
☆車庫土間コンクリうち、網戸やシャッター等がオプション工事扱いとなり、最低限の設備しかついていないで引渡しとなる。
☆業績が落ちると、突然倒産してしまうことがある(建て続けないと資金繰りがまわらないため)

地元、老舗工務店のメリットは、

☆建物が1棟、1棟違う。オリジナリティがある。
☆間取が工夫されていることが多い。大手デベとの差別化という意味もある。
☆設備の仕様がワンランク上。大量仕入れをする必要がないので、キッチンや建具なども大手デベのものより、グレードが高い。
☆シャッターや土間コンクリ、網戸などもオプションではなく、付いている場合が多い
☆社長が販売する建物への愛着をもっている
☆自転車操業ではないので、倒産する確率が低い。

デメリットは、

☆大幅な値引きはできない。
☆急いで建築する必要ないので、大手デベに比べて建築工事に時間がかかる。
☆第3者機関の検査証等は付いていない場合が多い。(もちろん通常の検査済証等はあります)
☆後継者がいない場合などは、会社を廃業してしまうことがある


といった感じで、私の独断と偏見のもとに書かせていただきました。


老舗工務店の場合に、第3者検査機関を入れていないのはなぜですか?という質問をときどきいただきます。

数社の社長に聞いてみたところ、

「いや、うちは、第3者機関に来てもらわなくても、監理ができているからね。現場監督がたくさんの現場をみないといけないという状況ではないしね。」

「費用がかかるし、大手さんみたいにそういうもので信用をつくらなくても建物で勝負できるからね」

などなど、建物に関しては皆様かなり自信を持たれていらっしゃいました。

また、実際につい最近、地元老舗工務店が建築した建物に融資の関係で検査を入れましたが、

最上級ランクの評価が出まして、より良い金利優遇が受けられました。


また、少し前に当社で地元で40年の工務店が建てた新築を販売させてもらった際に
現地オープンハウスへお越しになったお客様が

「今までたくさんの建売住宅をみてきたのですが、この建物は違いますね。いいですね。
今まで見てきた物件は価格は安いのですが、どうもつくりが安っぽくて、両親が反対していたのですが、ここなら両親も気に入ると思います」

ということで、すぐにご両親を連れてお越しなりましたが、その日のうちにご購入を決められました。

また、ある老舗工務店の現地販売会でこんなことがありました。

物件の近くにお住まいのかただと思うのですが、物件を内見しに来られた際に、物件は殆ど見ないで、

「あのさ、この近くで新築たくさんあって、結構値段下げて売ってるけど、この物件は値引きできるの??」

と開口一番ご質問されました。

いつもニコニコしている私の隣にいた工務店の社長が、

「そうですか。ではそちらをご購入されたらいかがですか?こちらの物件は大手建売さんの物件とは設備や仕様、間取等全く違いますし、価格では勝負しておりませんので。また、既に具体的に購入の検討されているお客様が数組いらっしゃいますので。」

ということで、そのお客様にはお帰りいただきました。

実際に、その物件もその日のうちにお申し込みをいただきました。

ここまで書いてみると、何だか、大手デベの建売りはあまりよろしくないという感じですが、決してそんなことはありません。

現在流通している新築戸建ての8割以上は、大手デベの物件です。大手デベという括りにしてしまっていますが、その中でも、会社によって、建物の特徴があります。また、アフターサービスに定評がある会社もありますし、そこではなく、建物はシンプルでとにかく価格で勝負という会社もあります。

私達は、仲介業ですので、特定の建築会社の物件を売る必要もありませんし、逆に言うとどこの建築会社の物件でも扱うことができます。
ですので、私はお客様から建築会社のことを聞かれた際には、
知っていることをよいことも、わるいこともお話しいたします。
ただ、問題のある、悪すぎる会社とは取引をしていないので、
どこの建築会社でも扱えるというのは語弊があるかもしれません。

こんなことを現地でお話しながら、内見しているとあっという間に時間が経ってしまいます。

内見して、「今が買い時ですよ。売れちゃいますよ。とりあえずお店でじっくりお話しましょう」

なんて、ワンパターンなことはしません(笑)








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中古物件の引渡し


中古物件を内覧した後に、よく頂く質問があります。

「引渡しの際は、所有者のかたがハウスクリーニング等してくれたりするのですよね?」


答えは、

「ほとんどの場合、してくれないです。というのも、賃貸と違って、基本的には、家具、家電、その他荷物を搬出していただき、空の状態にしてたいだいて、それ以上のことをする義務が所有者側にないからです。」


よく、図面に、

「お引渡しは現況有姿となります」

と図面に書いてあります。

この、言葉自体、不動産業界で出来た言葉のようですが、

読んで字の如く、「見たまま、そのままお渡しします。」

これは、逆に言うと、

「特にハウスクリーニングやリフォームはしません」

ということです。

ただ、故障している設備や不具合のある部分は、契約時に売主様より申告をしていただき、それをそのまま引き渡すということで合意した場合は別ですが、通常は、修理をしてからお引き渡しをしていただきます。

ですので、現況有姿でのお引き渡しの場合は、内覧をした際の状態でお引き渡しをされると思ってください。

その上で、どの部分の手直しが必要か、その手直しにはいくらかかるのかの概算金額を不動産会社の担当者に出してもらい、
購入に必要な諸経費と合わせて、総合計を出してみてください。

また、故障した設備や不具合のある箇所を修理せず、引渡した後も売主側が修復義務を負わない、瑕疵担保免責という特約もあります。

この場合は、どのような状態で引き渡されるのか、それを修理するにはどのくらいの費用がかかるのかを、不動産会社の担当者とよく打ち合わせておく必要があります。

中古物件の場合、売主さんが引っ越す際、または引っ越した後日に、少し掃除をしていただくだけでも、印象が変わるので、売却をしてしまい、自分の手からは離れてしまいますが、最後まで気持ち良くお取引をするためにも、また、長く住んだお家への感謝の意味も込めて、掃除をしていただくことをおすすめしています。


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車検費用、リフォーム費用、入学費用、いろいろ使える定期積金

 
約2年に1回くる車検、子供の入学費用、家のメンテナンス費用、旅行費用等ある程度まとまったお金が必要な場合、計画を立てておかないと、突然の出費
になってしまいます。

そんな計画的な貯蓄をする上で有効なのが、定期積金。

何てことはない、毎月決まった金額を定期積金口座に振替等で積み立てていくことです。

私は、今月車検があるので、2年前からその為の積金をしておりました。
車検と満期が同時になり、利息は微々たるものなのですが、車検に出しても少し余るくらいの金額を積み立てておいて、その余った分で、近場に1泊旅行を計画中です。

何だか達成感があって楽しいです。

昨年は、子供の入園があったので、その2年前から積立を開始。いきなり用意してくださいと言われると辛いのですが、待ってましたとばかりに、満期になり、お支払い致しました。

今は青梅信用金庫の定期積金を利用させてもらっています。

家のメンテナンス費用も、マンションの修繕積立金のように計画的にプールしていくと、何か不具合が出たときに、精神的に楽だと思います。

今は、金、投資信託の定期積立等が人気ですが、日本円をコツコツ積み立てていくのはリスクがなくて確実です。解約時にもノーペナルティですし。

おすすめです。

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違和感。。。


ある不動産会社の社長に誘われて、営業テクニックのセミナーに参加してきました。

私はあまり乗り気じゃなかったのですが、その社長の猛烈な誘いに負けて、人脈作りに行くとと思って参加しました。

開始5分で、もう帰ろうと思いました。。

だって、

「これを実践すれば、あなたも今月から月◯◯件の成約で、そして、当協会のフォローを受けてもらうと、持続ができます!!」

テカテカに光ったブランドスーツを着た、鼻息の荒いおっちゃんが力説してるんですもの。

そして、その後の懇親会でも、
◯◯会社の何とかさんが、先月は何件契約を上げました!とか表彰されたり、実績の発表があったり、何だか、営業マンサイドだけで盛り上がっているだけで、果たしてお客様は満足されているのか、それが引っ掛かる内容なのです。

だって、商品を購入する決断をしているのは、お客様ですよ!!眠れないくらい迷って、場合によっては、何年も考えて、仕事で疲れた体も休めたい週末も、物件探しに奔走して、
そして、決断したのは、営業マンではなく、お客様ですよ!

その横にそっと寄り添って、支えさせていただく、あくまでもお客様のペースに合わせて、よくお話を聞いて、とにかく同じペースで、同じ方向を向いて、一緒に寄り添い歩いていく、それで、その過程で契約があるのではないかなと強く思います。


我慢ができなくなって、営業コンサル会社の社長から猛烈な勧誘を笑顔で受けている知り合いの社長を会場に残し(笑)、
会場から脱出。
帰りに、営業コンサル会社のお兄ちゃんが、アンケートだけでもお願いしますと、しつこいので、

先月の契約件数:230件
月収:3億シンガポール・ドル


と書いて、帰ってきました。(笑)


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土地を買って、注文建築で建てる


今、ちょうど土地の売買契約が終了し、建物のお打ち合わせ真っ最中のお客様がポロッとお話されたのが、

「いやー、家の打ち合わせがこんなに大変だと思わなかったよ。ま、自分で全部決める必要があるし、それをしたいから、注文建築を選んだわけだし、仕方ないのだけどね。今月は毎週末打ち合わせだよ」

確かに来月、建築確認を申請される関係で、お家の打ち合わせも今一番大事な場面になっています。

今は、建物のことがメインになっていますが、少し前までは土地のご契約、ローン申込等、土地の先行購入についてのお手続きがたくさんありました。

ローンについても、
土地先行購入の場合の特有のお手続きがあります。

また、コストに関しても、土地に古家があれば解体費用、上下水道工事、地盤調査、補強工事、解体工事前近隣挨拶、地鎮祭、大工さんの為の駐車場代等多岐に渡ります。

その為、ある程度自己資金がないと対応できない場合が多く、もし自己資金が厳しい場合は、つなぎ融資を使うことになりますが、このつなぎ融資でも、事務手数料や金利等のコストがでできます。

ですので、このようなコストがかかる部分も予め予測、準備しておくことがとても大切です。

具体的には、まず注文建築をどこのハウスメーカー、工務店で建てるのか、そしてどのくらいの大きさの建物になり、それは総額でいくらかかるのかを掴んでおく必要があります。
逆に、これらの準備ができていないと、運命の土地が出てきた際に、判断材料が少なくて、いざ購入となると決断ができなくなります。

準備をしておくと、土地が出た際に、

「あの建物プランで入るだろうか?」
もし、入らなければどのくらい調整をすればよいか」
をハウスメーカーの担当者にすぐに相談できます。
そして、その内容に納得できればすぐに土地をおさえられます。

たたき台となる建物プランができていない、ハウスメーカーも決まっていない段階だと、こうはいきません。

よく、土地だけを探されているかたがいますが、よくお話を聞いてみると、具体的にどんな家を建てたいのか、予算はどのくらいかなど、根本的な部分を決めずに動いているかたも多いです。
これでは、土地を見ても、自分たちの考えている建物プランが実現できるかどうかも判断がつきません。

土地、建売、建築条件付き等
どの物件種別が適しているのかわからないかたは、やみくもに物件情報を検索せずに、まずは家族会議をして、それから、是非プロに相談をしてください。
そのときには、物件を見たいと問い合わせをするのではなく、相談にのってくれる会社を選んでください。

手前味噌で恐縮ですが、こんな相談会がありますので、ご興味おありのかたは、一度ご検討ください。

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松郷庵 甚五郎 そば・うどん


夢現空間
の高根沢さんと、ランチに所沢の甚五郎へ行ってきました。

東村山からだと、新秋津駅方面から、上安松、下安松の住宅街を抜けて、東所沢方面へ
約15分くらいです。この抜け道を使わないと、時間がかかってしまうのですが、道路が細い
のに、結構交通量があり、4M道路のすれ違いに、少し気を使いますが、さすが、高根沢さん、
寄ったり、下がったり、あっという間でした。

私は、お腹が減っていたので、田舎盛りうどん(大盛り)を注文。



 
うどんは、中太、平打ちです。上から見るとよくわかりませんが、かなりボリュームがあります。
うどんを横からみると山になっています。。

つけ汁は、鴨肉、きのこ、ナスなどの野菜と海苔と刻んだきゅうりがのっています。

うどんはモチモチ系で、のどごしがよいです。最近流行りの武蔵野うどんのコシがある太麺は
少し違い、つけ汁が麺によくからみついて、どんどん進みます。

ただ、おそばをあっという間に完食された高根沢さんをお待たせしながら、私は、大盛りの麺を何とか完食しました。

お店は古民家風で、落ち着いた雰囲気です。



松郷庵 甚五郎 
http://www.jingorou.co.jp/

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内覧中のできごと

 
お父様が、

「この場所だと、息子は転校になってしまうのですが、でも本人が乗り気なので、とてもよかったです」
と、新築の内覧現場で私にお話しをされました。


息子さんは、

「早く引っ越そうよ。この家に住みたいな!この家は一戸建てでしょ」

とニコニコしながらそして目をキラキラさせながらとても楽しそうにして、内覧をしている姿に、涙が出そうになりました。

そして、お子さん思いのお父様の思いにも、涙が出そうになりました。

S様ご家族の人生のひとコマにかかわることができて、とてもありがたい気持ちでいっぱいです。

ありがとうございます。

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