売るためのリフォーム

 

これから販売予定のマンションのリフォームが終わりました。

とってもきれいで見に来たお客様にもきっと良い印象をもってもらえると思います!

 

 

 

 

不動産お役立ち情報〜 「売るためのリフォームについて」

 

家を売却する際には、リフォームができるのであればした方が良いです。

 

というのも、購入をするお客様は物件に入ったときに壁紙がすごく汚れていたり、カビ臭かったりするとその第一印象が残ってしまうからです。

 

特に女性はその傾向が強いです。

 

ただ、売る側としては、自分で住むわけでもないし、買う人が好きにリフォームすればいいんじゃないのとあまり気がのらないこともあると思います。

 

でも、実際のところは、リフォームしてあるお家の方が手間もかからないし、そのまま引っ越せるということでよく売れます。

 

 

リフォームといっても、売るのが目的の場合は「見える箇所リフォームで十分です」具体的には「壁紙、畳・ふすまの張替え、ハウスクリーニング」などです。

 

 

費用については、面積や戸建てかマンションかによって変わりますが、数十万円でできます。そして、かけた費用以上にお家の価値は上がります。

 

 

 

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売却完了


先日、当社に売却を任せて頂いていたマンションの売却が完了しました。


売主のお客様はご定年後にご両親の介護の為、九州のご実家へ帰ることになり自宅マンションのご売却をされました。


購入された買主のお客様は、同じ市内で広い一戸建てにお住まいでしたが、老後をご夫婦で過ごすためにこちらのマンションを購入されました。

売主様も買主様も私の両親と同じくらいのご年齢(60代後半)であらたな環境で生活をスタートされました。

両親を見ているとよくわかりますが、若い頃とは違い、この年齢になってから家を移り生活環境を変えることは精神的にも、肉体的にも大変だと思います。

売主様は「これできれいさっぱり九州で過ごせます」とすっきりした顔をされていました。

買主様は「初のマンション住まい、右も左もわからないけど、とりあえずオートロックの開け方から教えて下さいね」と楽しそうにお話されていました。

その顔を見て私も安心して取引を終えることができました。

こうやって人生のターニングポイントにご一緒させて頂き、安心して、喜んで第一歩を踏み出すのを見届けられることが、この仕事をやっていて一番楽しいことのひとつです(^^)









 
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うれしかったこと


先日、当社に売却を委任頂いていたマンションが
めでたくご契約となりました!

ご契約の終わり頃、売主様からお話があるという
ことで、別室で打ち合わせをしました。

売主様が、「新居の購入にあたってかえるさんに仲介に
入ってもらえないですか?かえるさんにはお世話になったので
お願いしたい気持ちです」

と言ってくださいました。

売主様は、当社エリアからはかなり離れている場所で
物件を探されているため、売主様が
ご自身で物件見学等をされていました。
ほぼ物件も決まってきた段階になったそうで、
お声掛けをしてくださいました。

是非、お手伝いをさせて頂きたかったのですが、
状況をお聞きすると今から当社が入っていきますと
手続きが煩雑になり、時間がかかってしまいそうで、
売主様のご希望引き渡し時期に影響が出そうなため
お気持ちだけありがたく頂きました。

とっても嬉しいですし、より一層頑張ってお手伝いしようと
あらためて思えた出来事でした!!

 


 
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売却物件の販売活動など

 

先日ご紹介させて頂いた東村山市諏訪町の土地に看板やチラシボックス、のぼり旗等を設置しました!



この看板を作ってもらったのは、いつもお世話になっている、
夢現空間の高根沢さんです。
お店の看板と同じような色合いで作ってもらいました。

看板を付けてもらっている間に、物件周辺にお住まいのかたへ、
物件紹介のチラシやお手紙を配布させて頂きました。

こんな感じでいつも手作りで1枚1枚封筒に入れて配っています。




その後は、こちらの物件からすぐのところにある
老舗武蔵野うどん店のこせがわさんで高根沢とランチ。
食べログ うどん こせがわ




とっても美味しかったです!!


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海外からの売却依頼

 

手前味噌で恐縮ですが、ここ数年、転勤やお仕事で海外にお住まいのお客様から不動産売却の依頼を頂くことが多くなりました。
先日のブログでもご紹介させて頂きました)

ホームページを見てメールやお電話等でお問い合わせをくださいます。

会ったこともない、話したこともない不動産会社に海外からコンタクトをとるのは勇気がいると思いますので、とてもありがたいことです。

また、実際の売却活動でも、どのように活動をしているのか、反響はあるのか等、海外から不安に思われることも多いと思います。

その不安を少しでも解消できるよう、販売状況や周辺地域の物件情報(競合物件情報)等を詳しくメールやお電話でこまめにお伝えさせて頂いています。

また、家が売れたタイミングで日本に帰国をされ、うまくお手続きができればベストなのですが、お仕事の都合等で帰国ができない場合もありますので、そのようなときでも、郵送でのお手続きができるよう司法書士さんと連携してスムーズに進められるようご対応しています。

そして、海外にお知り合いができるのも、嬉しいです。

まずは、シンガポール、パリのお客様のところへ遊びに行きたいです。(いつ行けるかは全くの未定ですが。。。)





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売却相談と人生設計

 
先日、ご自宅の売却をお考えのお客様がご相談で来店されました。

奥様の故郷に移住するご計画があり、その為には今お住まいのお家を売却するか、賃貸にするか、いろいろ考える必要があるということで、ご相談来店をされました。

いろいろお話を聞かせて頂き、ご自宅も実際に見せていただき価格査定もさせて頂きました。

でも、その後

「本当に売却しか方法がないのでしょうか?他にも方法がないか一緒に考えてもらえませんか?」

とあらためてご相談したいとご連絡頂きました。


売却したとき、賃貸にしたとき、このままローンを払いながら住み続けるのメリット、デメリットなどをお客様と一緒に考えました。

売買をお手伝いする不動産会社という立場からすれば、売却をおすすめするのが、普通なのかもしれないのですが、ちょっと、それは置いておいて、何が本当にそのお客様にとって最適なのか?
それを一番にそのお客様といろいろとお話しました。

繰り上げ返済をした場合の返済額、金利が万が一上がった場合、売却をして賃貸に入ることによる居住費の削減額、貸した場合の収支等、気付くと1時間半くらい経っておりました。

ローンや数字の話しだけではなく、家を買った時の気持ちや、いざ手放すとなるとなかなか決断できない気持ちもお聞きしました。
何だかとっても濃いお話をしたように感じました。

売却のご相談はお客様のそれまでの人生のこと、そのお家で過ごした思い出、お子さんの成長のことなどを聞かせてもらえることも多いです。

なかなか、ここまでお客様と関われる仕事ってないと思います。
とてもありがたいです。






















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不動産売却一括査定サイトのメリット、デメリット

 
住まいの売却をご検討のかたは、ネット上で不動産売却一括査定サイトをご存知のかたもいらっしゃると思います。

今回はこのサービスについてのメリット、デメリットをご紹介します。

まず、メリットですが、インターネット上で簡単な住まいの情報(面積、築年数等)を入力するだけで、複数の不動産会社に売却査定を依頼できます。

売却を考えたとき、いきなり不動産会社に電話で問い合わせをするのはそれなりに勇気がいると思いますが、ネットの一括査定だとその心理的負担がありません。

デメリットは、入力する物件の情報が簡素化されている為、正確な査定額を算出するには情報が足りず、査定価格に幅が出てしまうこと。

また、査定を依頼した複数の不動産会社から営業やセールスの電話や訪問があります。その為、それらにも対応する必要があります。

また、これが一番問題なのですが、不動産会社は査定サイトを利用するために、高い広告料を支払っています。
その為、自社で売却の委任を取りたいという目的で、とても売れないような高い査定金額を提示し、売主様に気に入られようと査定を行なうことです。
こんな子供だましみたいなことにひっかからないよと思うかもしれませんが、自分のお家や不動産の査定価格を高く評価されて、悪い気がすることはないと思います。

ただ、ここが大事なのですが、前提として買取り査定ではありませんので、不動産会社はその価格であなたのお家を買い取ってくれるわけではありません。

買い取らないという前提のもとでは、高い金額を提示するだけの査定は小学生でもできます。

このような査定を鵜呑みにしないためには、チラシやネット等でご自分でも周辺の不動産物件の価格帯や相場をある程度掴んでおくことと、実際に担当者に会って査定価格の根拠を確かめることをおすすめします。

また、少し話しが逸れますが、上記査定サイトの売り文句が、

「何と、希望売却額の3倍で家が売れました!!査定額を比較してください」
といった感じで煽っています。

ちょっとやりすぎではないでしょうか

不動産売却査定サイトを運営している広告会社は、査定の依頼がある毎に、1件◯万円で不動産会社に広告費を請求しています。

その為、とにかく査定の問い合わせをしてくれるよう、煽りに煽ります。

でも、「希望売却額の3倍」って、どれだけ希望額が低いのかっていう話しですよ。

購入側のお客様を馬鹿にしすぎているキャッチコピーです。

3倍で売れるということは、3倍で買うかたがいるということですよね。

これだけ不動産情報が溢れている状況で、そんなことはあり得ないと思います。

もしあったとしても、当然ですが、私はそんな物件を買わないように、必死で止めますよ。

時々、相場価格より異常に高い物件がありませんか?

そのような物件は、もしかしたら、上記のような理由でオーナーさんが高い査定を信じてしまっている可能性もあります。

家を買う情報は溢れてますが、意外にも家を売却する為のノウハウや情報は少ないので、このようなことが起こるのかもしれません。

ご用心ください。


これは宣伝ですが、売却を検討する場合は、こちらのサイトも是非ご覧ください。
東村山不動産売却.com



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住み替え、売却の手順

 
持ち家を売却して、新しいお家を購入することを、

買い替え、住み替え

といいます。

この住み替えですが、順番があります。

この順番や手続きを慎重に行わないと、後で資金繰りがつかなくなり、契約をストップしなければならないなど、大変なことになってしまうので、慎重に計画を立てる必要があります。


というのも、今の持ち家にローンが残っていて、売却をして残債を完済しないと、次の新居が購入できない場合は、

売却が先です。

「売り先行パターン」とか呼ばれています。



売却をする前に、ほしい物件が出てきた場合、大急ぎでお家を売却する必要があります。

そうなると、相場よりも少し安めの価格設定にして、購入物件の引渡しと同じタイミングで今のお家も買主のかたにお引渡しをする必要があります。


「購入したい物件が出てきてから、売却を検討したい」
これでは、よほど今のお家が早く売れない限り、おそらくその物件は購入できないので、

まずは、売却が先です。


住み替えで唯一無二の新居をじっくり探したいという場合は、まず売却を完了させて、その売却代金でローン残債を完済して、一時的に賃貸や実家などに仮住まいをする必要もあります。


ローンが残っていない場合は、今のお家を急いで売却する必要もないので、住み替え先の物件が探しやすいです。


売却の目処も、計画も立てていないうちから、購入物件の購入申込をしてしまったり、新居であらたに組む住宅ローンの事前審査の承認もない状態でお話を次に進めたりと、一度購入を経験されているから、大丈夫だとお考えなのか結構無防備なお客様が多いです。

勢いだけで進めてしまって、後で後悔する前に、まずは、どのような住み替え方法が最適なのか、資金計画に無理はないのか、そのあたりの準備を入念にしてから、行動されることをおすすめします。

でも、不動産会社に相談すると、急かされたり、しつこいセールスがあると困ると考えて、なかなか最初の一歩が踏み出せないかたへ、

住み替え専門の無料個別相談会を開催しております。

当然ですが、しつこいセールス等は一切ありません。

住み替えが難しい場合や、資金計画が厳しい場合などは、
正直にお話をさせていただき、ときには住み替えの計画自体を止めさせていただくこともあります。

まずは、じっくりお話を聞かせてください。

http://1kaeru.com/baikyusoudan.html
将来も安心できる売却、住み替え、個別相談会




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早く。高く売れる。不動産売却講座:お部屋の見学時に伝えること

 
お陰様でご好評をいただいている、FMラジオ番組「早く、高く売れる。不動産売却講座」の番組音声をアップいたしました。

今回のテーマは、 「お部屋の見学時につたえること」

今回のテーマは、住みながら売却をはじめて、実際にお客様が家を見に来たときの対応方法についてです。

見に来るお客様に対して、物件の印象がグッと印象がよくなる3つの伝えるべき事項があります。


続きは是非、下記より番組を聴いてみてください!

番組音声はこちらをクリックしてお聴きください。

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なぜ、こんなに高いのですか?なぜ、こんなに安いのですか?

 物件の購入をご検討されているお客様からよくいただくご質問に、

「なぜ、この物件はこんなに高い価格なのですか??」

「なぜ、この物件はこんなに安い価格なのですか??」


まず、「高い」と思われる理由をお聞きすると、

「同じエリア、築年数、広さ等、他の物件の情報と比べると明らかに金額が高いからです。」

「安い」理由は上記と逆の理由になっています。


当然ですが、高いのにも、安いのにも理由があります。

その理由が納得いくものなら、あとは買う側としてそれをどう捉えるかで、購入する、しないを判断すると思います。

ですが、これは特に相場より高い場合に多いですが、売主さんの売却希望価格が相場より明らかに高い場合です。

売主さんによっては、高くせざるを得ない状況の場合もあります。

というのも、売却をする場合に、その物件に住宅ローンが残っていて、その価格でないと住宅ローンが売却代金で完済できない場合。売却代金のほうがローン残債より低い場合は、頭が出た部分を
自己資金で埋めていただく必要があります。それができるかたは、相場適性価格にすることもできますが、自己資金が無い方は、相場より高めだということがわかっていても、その価格で販売せざるを得ない場合もあります。


そうではなく、例えば最近あったことなのですが、

あるマンションを内覧したいとお客様から連絡がありました。

「このマンションは相場より高いですよね。新築マンションも検討しているのですが、いろいろと比べると、中古の割安感があまりかんじられないのですが、、、」

この物件は、確かに相場より高めでした。

そして、とりあえず内覧をしてみたのですが、そのときに売主様がお話しされていたことに
価格が高い理由がありました。

「このマンションはね、購入当時、価格が高くてね。このあたりではシンボル的なマンションだったので

すよ。誰でも買えるマンションではなかったのですよ。

今でも、管理はしっかりしているし、住んでいるかたもしっかりしたかたが多いですよ。」

自信満々にお話しをされていた売主様が印象的でした。

つまり、「高く(相場より)売りたい」ので、その価格をつけているようでした。

築後15年以上、駅近で、利便性もよく、管理もしっかりしています。


でも、高い価格をつけるには、それなりの根拠が必要です。

☆室内をフルリフォームしている。

☆常に購入希望のお客様がたくさんいて、明らかに需要の方が多い人気マンションである
etc....


内覧をした物件は、室内は綺麗にお使いでしたが、特にリフォームをされているということでは無いため、購入する際は、好みもありますが、多少の手直しリフォームは必要です。


その後、売主様に内覧のご報告をいたしました。

「お客様は、物件自体は気に入られていますが、価格が相場より高めの為、見送られました。」

私はその際に正直に適正価格もお伝えしました。

売主様は、

「そうですか。ガチャン」

それ以後も同じ価格で販売を続けられていますが、反響が少ない為、いろいろな業者に声をかけ販売を委任されています。結果は同じです。


でも、売れないのはわがままな売主様だけが原因とは限らないのです。

売却の委任を取りたいが為に、根拠の無い高い査定額を提示して、売主様に気に入られようと
営業した不動産業者がいたかもしれません。

もし売主様がその言葉を鵜呑みしているとしたら、売れない原因は、不動産会社の高い査定です。



中古物件の場合、売主さんは、「今までのこと・昔のこと」をお話しされることが多いですが、

買主さんは、「これからのこと」

「これからあと何年この物件はもつ(耐えられる)のだろうか?」

という視点で物件をみています。


不動産情報がたくさん収集できる時代になりました。


売る側も、買う側の立場になって、自分のお家を物件として客観視できるかどうかが

スムーズに売れる、買えるための分かれ道だと思います。


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