お隣さんや道路との境界について

 

「お隣さんとの間にあるブロック塀はどちらのものなのかな」

 

「カースペースの境界はどこだろう、、車の横を自転車が通れるだろうか。。」

 

 

物件を見学しているときにこんなことを思ったこともあるのではないでしょうか

 

そんなときは地面に埋まっている境界標を見るとわかります。

 

例えば下記の2枚の写真は十字の中心が境界です。

 

↑のブロック・フェンスはお隣さんの所有となります。

 

 

↓も同じくお隣さんの所有になります。

そのため、この塀を無断で撤去したり利用したりはできません。

 

 

 

下の画像はブロック塀の4分の1くらいのところからが自分の敷地になっています。

こういう場合にはこの塀を建てた時に費用を出した割合で共有することになります。

 

ただ、昔のブロック塀だと誰が費用を出したのかわからなかったり、分譲した業者が設置したものでどちらも費用を出していないという場合などもあり、そういう場合は共有となります。

 

共有の場合に共有者みんなで維持修繕する必要があります。

そのため撤去する場合も共有者と協議をする必要があります。

 

 

 

下記はブロック塀から矢印がはみ出していて空中に浮いています。

 

こういう場合は土地の売主さん(所有者)にどうなっているのかを確認する必要があります。

 

ただ、売主さんも理由がわからない場合やお隣さんが一方的に決めている場合など境界位置が定まらないこともあります。

 

そういうときはお隣さんにも立ち会ってもらい境界位置を決めてお互いに書面にサインをして保管しておく必要があります。

これは専門家にお願いする必要があり費用もかかりますが、一般的には売主さんが負担して行います。

 

 

中古一戸建てや土地物件で分譲されたのが何十年も前だったりすると境界がどこだかわからないこともよくあります。

現地を見学したときに境界を示すプレートや石があるかもちょっと気にしてみてください。

もし無さそうだったり、よくわからないようなときは営業マンに状況を調べてもらうのが良いと思います。

 

 

また、新築一戸建ての場合は建築前に境界確定作業と測量を必ず行うため境界位置がわからないということはまずないので安心です。

 

 

 

 

 

 

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私道の場合の注意点

 

私道の調査で小平合同庁舎と府中合同庁舎へ。

 

小平合同庁舎でで大概のことはわかりますが、銀行から位置指定道路図の提出を求められたので府中まで行って無事発行してもらいました(^^)

 

 

 

〜不動産お役立ち情報〜 「私道の場合の注意点」

 

 

新規であたらしく道路を造った開発分譲地や、通り抜けが出来ないような住宅街の道路は私道の場合が多いです。

 

注意ポイントは『私道の持分があるか』です。

 

もし、持分がない物件を買って「その道を通行したり掘削しないでください」と私道所有者から言われたら大変です。


持分がない場合は無償で私道を通行したり水道管等の掘削工事の承諾書があるかどうかを確認する必要があります。

 

 

また、『4m以上幅員があるか』も大切です。

 

 

全面私道が4m未満の場合は再建築時に、はみ出している部分はセットバック(後退)をして道路として利用する必要があるため、建物を建てられる面積が減ってしまいます。


そのため、その場合にはどのくらい面積が減るのか、それにより再建築時はどのくらいの建物が建つのかをあらかじめ確認しておいたほうがよいです。

 

 

 

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東村山で土地を買って注文建築をお探しのかたへ

 

お知らせです。

 

当社で土地購入の仲介をさせて頂いたお客様が東村山で注文建築をしたいかた向けのプロジェクトを立ち上げました。

 

その名も「むら家」

 

お客様ご自身が建築士さんで今回東村山で土地を購入して注文建築をしたことがきっかけです。

詳しくはこちらのFBページを御覧ください。これから随時あたらしい情報を更新していくそうなのでご期待ください!

https://www.facebook.com/muraie0413/

 

 

今後は注文建築の設計や工事のお手伝いはもちろん、物件案内に同行してもらいアドバイスをもらったりセカンドオピニオンなどのサポートもしてくださる予定です。

 

ご質問やご相談などありましたら田中までご連絡ください。

tanaka@1kaeru.com

042-391-1020

 

むら家のFBページからもメッセージを送れますのでお気軽にどうぞ!

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フラット35の建物検査

 

フラット35という住宅ローンがあります。

 

聞いたことがある方も多いと思いますがこのローンは金利が全期間固定です。

 

35年間金利の上下がなくフラットだからこの名前がついています。

(借入期間は15年から35年の間で選べます)

 

フラット35は正社員でなくても、勤続期間が短くても利用できます。

 

ただ、他のローンと違うのは建物検査があることです。

 

この検査をクリアすると適合証明書というものが発行されます。

 

 

先日、この建物検査に立ち会ってきました。

 

ただ、この検査に行き着く前に色々とありました。

 

 

というのも、今回の物件はフラット35の適合基準に合うかどうか判定が微妙な箇所がありました。

 

実際には建築士さんが現場検査で判断をするのですが、もし検査をしてNGになっても検査費用が発生してしまいます。

 

検査費用は建築士さんによって違いますが5万円~8万円くらいで安くはありません。

 

 

そのため、建築士さんと私で事前にやりとりをして適合することをある程度確認してから実際の現場審査に進む必要があります。

 

そこで私がまず現地で基礎の高さを測ったり、外壁の劣化状態の確認、手すり設置有無など私が事前に確認をしました。

(基礎が40センチ以上あるか確認しています)

 

 

(手すり設置の有無)

 

(外壁の状態確認)

 

他にも床下の状況や雨漏り跡がないかどうかなども確認しました。

しかし、それらを報告しても今回の物件は写真だけだとはっきりしない状況で現場を見ないと何とも言えないという回答になっていました。

 

 

でも、現場検査でNGでも費用はかかるのでそのつもりで依頼してください言われてしまいちょっと困っていました。

 

そこでネット検索をして検査会社を探して8社ほど問い合わせをしました。

 

そのうち1社がこちらの状況を説明したところ無料で事前現場調査に来てくれることになりました。

対応も丁寧で検査日についても柔軟に対応してくれてとても助かりました。

 

そして、当日です。

検査に通らなければお客様はその物件を諦めなければいけなくなってしまうため私もちょっと緊張していました。

 

 

ひと通りみてもらい1箇所だけ他の建築士さんとも協議してから判断させてもらいたいということになりましたが、その箇所も「OKです」と後から連絡もらい無事に審査に通りました。

 

あー、よかった、よかった

 

早速お客様にも報告をしてホッとしてもらいました。

 

 

 

このフラット35ですが他にも有効な利用方法があります。

 

というのも東村山、小平エリアは建ぺい率、容積率の規制が厳しいため規制をオーバーして建ててしまったり、増築しているお家がとても多いです。特に平成15年より前の建物が多いです。

 

そしてひとつ問題があります。

そのような物件を購入したいと思っても問題は一般的な住宅ローン審査に通らない可能性が高いことです。

銀行はオーバー物件には基本的に融資しないという姿勢です。

(中にはオーバーの程度によってはOKを出す銀行もありますがそれもケースバイケースです。)

 

その点、フラット35は適合証明の検査でOKが出れば利用できる場合が多いです。

「利用できる場合が多い」と書いているのはだめな場合もあるからです。

というのも、フラット35は実際には銀行が代理店のような形で扱っているローン商品であり、フラット35自体の規定では問題なくてもその銀行の規定(オーバー物件は不可)も適用されてしまう場合があるからです。

そのため、実際には利用できる銀行を事前に確認してから進める必要があります。

 

今回は購入するお客様でしたが、例えば「オーバー物件でローンが通らないために売れない」とお悩みの売主様がもしいらしたら、フラット35の適合証明をあらかじめ取得しておき、「フラット35利用可能」とアピールするのも有効な方法です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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良い不動産会社を見つけるには?


マイホームを探す時に、パートナーとなる営業マンの存在は実はとても大事です。

『物件だけ紹介してくれたらいいよ』という方にとってはあまり大事ではないかもしれませんが初めてのマイホーム購入だったりで、わからないことが出て来たり、不安になったりしたときに、信頼のできる営業マンに相談しながら進めていきたいと思われている方もたくさんいます。


マイホーム購入を進める場合は、家族構成や年収、お勤め先、家計の状況なども資金計画を立てる際やローンの審査では必要な情報になります。

そのようなことを嫌な営業マンには話したくと思いますし、せっかくの物件探しが苦痛になってしまうことも有ると思います。

それくらい営業マンとの関係は、物件探しに影響してくると思います。
 
でも、「気に入った物件がその会社が販売していたものだった場合、営業マンが嫌でも我慢するしかないのですよね」と思われる方もいると思います。
 
でも、実際のところは

『気に入った物件があれば、どの会社からでも購入できる』という事です。

例えば、A という不動産会社のホームページに載っていた物件が気に入ったときA という会社の人ではないけれど、信頼できる B さん(営業マン)にその物件を見学させてもらったり、実際に取引を依頼したりすることができます。

これは『SUUMO』とか『ホームズ』といったポータルサイトやチラシの物件、現地に旗を立てて売り出しをやっている物件でも同じです。
 
このことは不動産業界では、当たり前の事実であまり説明もしないのですが結構、マイホームを探している人は知らない場合が多いですね。
 

そのため、気に入った物件があった場合に、信頼のできる営業マンにまず相談してみるということをおすすめします。

このことを知っているだけでも気持ちが楽になりませんか?

 
ほとんどの物件をどの会社でも取り扱うことができますが、例外で取り扱えない物件もあります。
そんな場合でも、自分の利益は都合は横に置いて親身になってアドバイスをしてくれるような誇りをもって仕事をしている営業マンもいると思います。

そのような営業マンにもし出会えたらそのご縁を是非大切にして頂きたいと思います!







 
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家を買った後のメンテンス費用はどのくらい?


「家のメンテナンス、修繕費用はどのくらい見ておけば良いのか?」

こんにちは、かえる不動産の田中です。
 
家を維持していくためには修繕やメンテナンスが欠かせませんが、どのタイミングでどのくらいの費用がかかるのかはなかなかわかりにくいと思います。
 
日経新聞にわかりやすい記事がありましたので下記にご紹介させて頂きます。

 
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[日本経済新聞朝刊2015年8月12日付]
築35年で450万円目安 家の修繕資金、備え早めに」
持ち家がある人なら避けて通れないのが将来のリフォームだ。雨漏り防止など最低限の修繕だけでも長期的にかなりの費用になる。どの部分に、いつ、どんな修繕が必要なのかを知り、早めに資金面の備えをしたい。リフォームにかかるお金の常識を点検してみよう。
 

 
 
 「10年で本当にここまで傷むのか……」。東京都世田谷区に11年前、約4000万円で100平方メートル超の土地に新築一戸建てを構えた測量機器メーカー社員Aさん(44)は今年、自宅の外壁塗り替えに約110万円をはたいた。
 築後10年で塗り替えが必要とは言われていたが、住宅ローン負担も重くて昨年は工事を見送ったところ、今年に入って外壁の一部がはがれた。「今回はたまたま臨時収入があって乗り切ったが、20年、30年と節目ごとに同様のお金がかかると再認識して資金繰りが不安になった」と話す。
 
 リフォームというと、間取りの変更、省エネ性向上、バリアフリー化などを思い浮かべる人も多い。だが、外壁工事などの基礎的修繕の方がより頻繁に必要で、費用もかさむ場合が意外に多い。
 
 ファイナンシャルプランナー(FP)による住宅販売を手がけるFP住宅相談ネットワーク(横浜市)の黒須秀司代表は「戸建ては外壁、屋根、バルコニーの修繕とシロアリ対策、給湯器交換が欠かせない」と指摘する。この5項目だけで、築後35年間の総費用は木造・延べ床面積100平方メートルの家で450万円弱が目安になるという。
 
 住宅の規模、材質、劣化状況などで実際の工事費は変わるが、ある程度まとまった金額を準備する必要はある。黒須氏は「築後早いうちからコツコツ積み立てるのが確実だ」と話す。
 
 住宅の外壁や屋根の修繕などは工事が必要になる時期の目安がある(図A)ので、逆算して早く貯金を始めれば月々の負担感は大きくならない。築後1年目から貯金すれば月1万円強の積み立てで、35年間で約450万円のリフォーム費用を準備できる計算だ。
 
 マンションの場合は修繕積立金があるものの、給湯器の交換など専有部分の工事には自己資金が必要になる。修繕積立金も「途中で値上がりしたり、不足してまとまった額を臨時徴収したりする例は少なくない」(黒須氏)。このため一定の予備費を自分で積み立てておく方が安心だ。
 
 もっとも、リフォームが必要になる時期には、住宅ローン返済や教育費など重い支出が残っている場合も多い。FPの久谷真理子氏は「リフォームだけのために手元資金を減らしすぎない配慮も大切になる」と助言する。
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いかかでしょうか、家は時間の経過とともに人間の体と同じように故障が出やすい箇所がわかっていて、それを修復、修理する費用もわかっているため、事前に資金や予防策を準備しておくことが可能です。
そのためには、家のメンテンスを任せられる工務店、大工さんなどのパートナーを見つけておくことも大切なのではないかと思います。
 
新築の場合は、建築をした会社が対応してくれますが、中古の場合は前の所有者のかたからメンテナンスを任せていた工務店を紹介してもらう、入居時にリフォームを任せたところにお願いする等しておいた方が良いと思います。もちろん不動産会社に相談しても紹介等してくれます。
 
また、家を維持していくためには、メンテンス費用の他にも、年に1回の固定資産税、5年毎に地震保険の更新費用等が必要となります。
 
そのため、購入時にはローンの返済額の他にそれらの維持費用まである程度計算をしておくことで予想外の支払いが発生することを防げたり、家の計画的なメンテナンスを行うことで家の寿命や資産価値を伸ばすことにもつながります。
 
このような相談は購入時に不動産会社にするのが一番良いと思います(^^)
 
 
かえる不動産 田中 正臣


 
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中古住宅の購入


売りに出されている中古住宅の内、おそらく半分以上は売主さんが居住しながら売却している物件です。
というのも、売主さんの住宅ローンの残債や資金の関係で売却が決まってから次の新居に移ることになるからです。

そのような居住中物件でも、もちろんお部屋の見学はできます。


実際に住んでいるお家を見せてもらうわけですので、家具の配置やご近所のこと、家のメンテナンス履歴、自治会のこと、家を買った時のことなどいろいろとお話しを聞くこともできます。


また、どんな人がどんな暮らし方をしていたのかもわかるので、安心材料にもなると思います。


今日も居住中のお家にお客様と見学に行きましたが、売主さんがとっても協力的な方で、いろいろと配慮をしてくださいました。

見に行ったお客様も


「売主さんがとても丁寧なかたで好印象です。家も大切に住まわれている感じがとても伝わってきて安心しました」

とお話しをされていました。




空家にはないメリットです。



居住中物件を見学するのは少し緊張することもあるかと思いますが、売主さんも同じように緊張されている場合もあります(^^;


どんな方がどんな住み方をしているのかもわかるので、それも楽しみながら見学できたらいいですね(^^)








 
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マンションの修繕積立金額について


マンションを購入すると毎月修繕積立金や管理費を払っていく必要があります。

金額はマンションによって違いますが、適正額の目安がありますのでご紹介します。

国土交通省の「マンションの修繕積み立て金に関するガイドライン」では、

1平米あたり、約200円前後を目安にしています。

70平米だと約14,000円です。

機械式駐車場がある場合はそのメンテンスにもお金がかかるため、その費用も加算して考える必要があるのでもう少し金額が上がる計算になります。


また、新築時には修繕積立金の金額を下げておいた方が売りやすいため、低く設定している場合が多いです。

当初設定額の平均は月額7,006円です。(平成21年首都圏新築マンション契約者動向調査(リクルート))

そして、修繕工事の実施時に、積立金のみでは足りず、一時金の徴収や金融機関からの借入を行なったマンションの割合は約21%もあります。(平成20年度マンション総合調査 国土交通省)

修繕工事は建物を維持していくには必要不可欠であり、その工事ができないくらいの安すぎる積立金額は問題です。


また、マンションでも戸数が多くなればなるほどスケールメリットがはたらいて、一戸あたりの積立金負担額は下がる傾向にあります。

修繕積立金の額は長期修繕計画という工事計画に基いて設定されることが多いですが、工事の間際になってからお金が足りないとなると、困るので長期的な目で金額を設定する必要があります。

マンションの購入を考える場合は、修繕積立金の額に着目して、値上げの計画があるのかどうか、現在どのくらいの金額が積み立てられているのかも知っておいた方が良いです。

そのあたりのことは営業マンが調べてくれますので聞いてみてください。










 
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2階浴室、洗濯機置き場間取りが人気です


2階に浴室と洗濯機置き場がある場合、2階のバルコニーに洗濯物を干すときに効率がいいですよね。


また、1階に浴室がない分、収納スペースを広くとれるというメリットもあります。


アンケート調査でも明らかなようです

http://www.jkk-info.jp/files/topics/51_ext_05_0.pdf
住環境研究所「小規模戸建住宅のプラン実態調査」


2階に浴室だけでなくLDKも配置している間取がありますが、満足度が高いのは1階LDKで2階浴室という間取です。

2階LDKの物件は1階の日当たりがあまり良くない場合に、2階にLDKをもってきてLDKに日が当たるようにしていることが多いので、1階の日当たりを現地できちんと確認した方がよいです。




 
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住宅ローンは新築の方が有利??


「新築を購入した方が住宅ローンを借りやすかったり、有利な条件で借りられると聞きましたが、実際のところはどうなのですか?」

答えは、新築でも中古でも同じ条件で借りることができます。

でも、中古の場合はローン審査に通らなかったり、高い金利になってしまうケースもあります。

中古の場合で審査に引っかかってしまう可能性があるのはこんな物件です。

■規定の建ぺい率、容積率をオーバーしている
→東村山市、小平市、東久留米市は特に多いです。オーバーしている割合が少なければ普通の銀行でも審査が通ることもありますし、建物を検査して基準に適合すればフラット35というローンを利用して購入することができる可能性もあります。

また、平成15年以降に建築された建物ではオーバーしているものはほとんど見受けられなくなりました。
昔は建築許可をとるときだけ規定内におさめた内容にして、実際にはそれよりも大きく建ててしまい、検査を受けなくても大丈夫だったため、結果的にオーバーした建物になっていることが多かったです。
ですが、今は建築許可の内容できちんと建てたかどうかの検査があるためこのようなことがなくなりました。

■再建築ができない物件
→道路にきちんと接道していなかったりして、再建築ができない物件というのも少ないですがあります。
そのような物件は一般的な住宅ローンでは審査に通りません。(高い金利のローンでは通ることもあります)


上記のような物件以外は、住宅ローン審査にも問題なく通り、新築と同じような金利で借りることもできます。


ただ、物件情報をパッと見ただけだと、このようなことに該当するのかどうか、ローンが通るのかどうかも良くわからないと思います。

そんなときは、

「この物件は普通に住宅ローンが通る物件ですか?」

と営業マンに聞いてみれば教えてくれますよ。



 
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