自営業、フリーランスの住宅ローン審査について


確定申告をしている個人事業主のかたや会社の代表者のかたは、一般の会社員のかたはとは住宅ローンの審査基準が異なります。
 
そのため、物件を決めてからいざ審査をしてみたら、希望額まで借りられないことがわかり予算を大幅に変更せざるを得ないとなってしまうことにならないように準備をおすすめしています。
 
具体的には、住宅ローンの事前審査をして借入限度額を出しておくというお手続きです。
ただ、そのときにも大体どのくらいの金額が借りられそうなのかを目処をつけて審査にだす必要があるため、借入限度額の簡単な計算方法をご説明します。
 
まず、確定申告をされている場合は、収入金額ではなく、経費等を控除した直近3期の所得額の平均を出してください。その平均額の概ね7倍前後が限度額です。

会社経営者のかたも、役員報酬3期分の平均額×7倍前後が限度額です。
 
また、どちらにも共通して言えるのが、「できれば頭金を物件価格の2割」という基準があることです。ただ、これは必須ではなく、内容によっては物件価格の100%まで出る場合もありますが、諸費用分(物件価格の8~10%前後)は頭金で用意する必要があります。
 
また、直近3期の平均額で計算するというのもポイントで、1期だけ所得額が多くても、多く借りられるわけではありません。その為、家を購入する場合は直近3期分くらいは審査に通る所得金額になっている必要があります。
 
これは一般的な銀行の住宅ローンですが、例えばフラット35という住宅ローンなら直近2期分で審査するため、審査結果が違ってきます。

ちょっとわかりにくいですよね、ケースバイケースで結果が変わってくるので、
物件を本格的に探す前に不動産会社へ相談することをおすすめします。


  

 
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住宅ローン金利が下がっていますね


2月になり住宅ローン金利がさらに下がっています。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150129-00000501-fsi-bus_all

フラット35という全期間固定タイプの適用金利も同じように下がっています。


「下がったのはわかったけど、そのことが自分を家を買うときの住宅ローンにどう影響するのか?」

についてはわかりにくいと思います。


その前にそもそもどんな金利タイプの住宅ローンを選べば良いのか?

自分の家計に見合った借入額はどのくらいなのか?

など自分たちにとって最適な住宅ローン計画を立てる方が大切ではないでしょうか


ローンや資金計画のことは後回しにて、何となく物件探しから入るかたが多いですが、物件を決めてからだと住宅ローンの申込をするまでの時間が契約期限等の関係からあまりありません。


バタバタ直前になってからローンのことを考えることになるので、できれば探し始めの段階でしっかりと計画を立てておいた方が安心して物件を探せます。



また、資金計画の相談をする際は、銀行ではなく不動産会社へ行った方が良いです。


銀行へ相談へ行くと、その銀行の商品については詳しく説明してくれますが、その銀行で借入が難しいと言われてしまった場合や、他の銀行でもっと良いローンがあったとしても教えてくれません。


不動産会社はいろいろな銀行とお付き合いがありますし、「こういう場合はこの銀行が有利」というのを良く知っているはずです。


中には資金計画は面倒だから、


「銀行に行って聞いてきてください」


「銀行の担当者を呼びますので直接話を聞いてみてください」


という対応をする会社さんもあるようですが、私は以前に銀行で働いていたこともあり、そのあたりのことは詳しいつもりです(^^;)


自分たちにとって無理なく、安心できる計画をまずはしっかりと立てて、疑問や不安を解消してから本格的な物件探しに入ることをおすすめします(^^)










 
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住宅ローン控除の手続き


住宅ローンで家を購入した次の年に、住宅ローン控除の手続きをすると税金が戻ってきます(^^)

今年ももうすぐその時期が近付いてきました。

今年、住宅ローンで家を購入されたかたはお手続きをお忘れなく!


また、通常の確定申告は2月中旬から約1か月間ですが、この時期は税務署がとっても混みます!!

ですので、その時期は避けて、年が明けたら1月中にこの住宅ローン控除の手続きに行ってしまうのが良いです。

自営業などの確定申告は2月中旬からの時期になりますが、還付だけの住宅ローン控除手続きは年明けからやってくれます。




一度やれば次の年からは会社の年末調整で済ませられます!

また、もうひとつ嬉しいことがあります。

それは、所得税で控除しきれなかった分は、市民税でも控除ができます。

東村山市はこんな感じです。↓

https://www.city.higashimurayama.tokyo.jp/kurashi/zei/zeikin/jumin/kaisei/kazei20141112164922.html


こちらの総務省のHPにも出ています。
http://www.soumu.go.jp/main_sosiki/jichi_zeisei/czaisei/czaisei_seido/gengakusochi_1.html


この手続きをすると、1〜2か月後くらいにお金が口座に戻ってくると思います。
楽しみですね!


そして、その後、5月の頭くらいに今度は固定資産税の納付書が送られてきます(^^;

還付金で固定資産税を支払ってしまえば、出費無しですっきり支払えますし、金額によっては、おつりがきますよ!

税務署の手続きは難しいものではありません。
お金が戻ってくると思うとやる気もあがるのではないでしょうか(^^)



当社で今年お家を購入されたお客さま。
お手続きに必要な書類についてわからないことなどありましたらお気軽にご連絡くださいね。

お手続きについてはサイトも参考になります

http://www.flat35.com/user/helpful/kakutei2.html











 
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住宅ローンの生命保険。(団信生命保険)について

先日、住宅ローンの契約(銀行との契約)に立ち会いました。
この契約は、銀行とお客様の契約なので不動産会社は
あまり関係ない契約なのですが、お客様様にとっては
初めてで不安なこともあると思うので、私は可能な限り
同席させてもらっています。

さて、その際に銀行から提案があったのが、団信生命保険のオプション商品です。
具体的には7大疾病付き団信生命保険。
http://www.bk.mufg.jp/kariru/jutaku/kanren/bigseven.html


そもそも、団信生命保険とはローンを支払っているかた(債務者)が
亡くなった場合や、高度障害等になったときに、そのときの残債を
保険会社が完済してくれる商品です。

銀行の団信なら保険料は通常金利に含まれているので、あらたに負担する必要は
ありません。(フラット35等は金利に保険料が上乗せになります)

さらに最近は、オプション商品として、成人病やガンになり、一定期間働けない状態になると
ローン返済のサポートをしてくれたり、場合によっては亡くならなくても、完済してくれます。

この団信生命保険、すごいと思いませんか

一家の主としては、自分に万が一のことがあったとき、家族が衣食住に困らないように
準備しておくのが使命だと思いますが、団信生命保険があれば、家のローンは完済されて、
家は相続となり、家族のものとなります。
さらに生命保険へ入っていれば、保険金もおります。

もし、賃貸住まいの場合だと、家族は家賃を支払う必要があります。

一家の主が亡くなり、収入が途絶えた状態で、それから家賃を支払って
場合によっては、仕事をみつけて生きていくのと、
そのまま、持家として家に住み続けられ、ローンは無し。売却しようと思えばできる状態では
かなり状況が違うと思います。

また、団信をかけることで、他の生命保険料を見直す(保険金額を下げれる)ことも
場合によってはできます。









 
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住宅ローン審査のお手伝い

 

ここのところ、住宅ローン事前審査のお手伝いをたくさんさせてもらっています。

住宅ローン事前審査をしてみないと住宅ローンが借りれるかどうか
わからない場合というのが、

☆自宅を売って、新居を買う、住み替えの場合で、自宅に住宅ローンが
残っている場合、売ってもローンが残ってしまう場合。

☆物件価格以外に諸費用分(物件価格の8%〜10%程)まで
借入をする場合。

☆勤続が3年未満の場合

☆自営業で確定申告をしている場合や会社を経営している場合。

☆オートローン、キャッシング等借入がある場合。

☆過去に銀行や信販会社からお金を借りて、延滞や滞納をしたことが
ある場合。

☆物件が法令違反(容積率オーバー等)をしている場合

などなどいろいろとあります。

この事前審査のメリットは、買う前から住宅ローンが通るかどうかがわかり、安心して
物件を探せることと、いざ気に入った物件が出てきて購入しようとしたときに、売主さんへの申込をしますがその際にお話をスムーズに進められます。

というのも、家を買うときは、住宅ローン審査に落ちてしまった場合は白紙解約となり、買う側は支払った手付金を戻せますが、売主さんは手付金を返して、再度販売し直しになってしまいます。

その為、購入申込を受ける場合には、ローンが通るのかどうかは
とても大切なポイントになります。


ですが、ローン事前審査は、銀行によって審査結果が違うので、
場合によってはいくつもの銀行に提出をします。

また、銀行の担当者は難しいという判断でも、実際に審査の大部分を担当するのが保証会社という銀行の小会社です。
その為、銀行では難しいという返事をもらっても、あきらめずに審査に出すと通る場合もあります。当然ですがその逆もあります。

今も、ひとつの銀行から「借入不可」または「減額」という回答をもらい、もうひとつの銀行でも、ダメかもしれないと言われていましたが、いろいろ準備をして出してみると、見事に承認なったお客様がいらっしゃいました。


私も審査をしているときはドキドキしていて、でも、審査に通らないと先に進めない状況やお客様がどうしても進めたいという強い希望をもっていることもよくわかっているので、はっきりいって必死です。(ちょっと大げさかな)

でも、一応元銀行員の経験と人脈を使って、金融機関と交渉をしたり打ち合わせをしたりしています。

だから、難しい案件が審査に通ったときは、とてもとても嬉しいですし、お客様もホッとして、物件探し、購入に本腰を入れられる状態になります。

この事前審査は費用もかかりませんし、実際に銀行とやりとりをするのは私ですので、銀行に行ってもらうこともないです。
必要書類も少ないです。

不安があるかたは、一度ご相談ください。










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ローン返済額を減らして、今より広い家に住む方法

 
今回は、

「月々のローン返済額を減らして、今より広い家に住む方法」

をご紹介したいと思います。

「本当にそんなことができるの??」

と思うかたもいるかもしれませんね。意外と知られていないですが、できるんです!

例でご紹介します。

平成16年にマンションを購入し、ローン残債が約2200万円のご家族がいたとします。
お子さんが生まれて家族が増え、お部屋が狭くなってしまい、でも、収入は増えない為、家計はマンション購入当時より少しきつくなっている状態。

この状態でローン月々返済額を下げ、もっと広いお家に買い替えたいと希望されています。


まず、現在のローン返済額は、

約90,000円です。(金利1.775%・当初借入期間35年)

管理費と修繕積立金、駐車場代を合わせると

月々約120,000円の支払いが必要になります。


この状態でマンションを売却して、例えば2,500万円(2,500万円の借入)の中古一戸建てに買い替えると、

まずローンの返済額は、

約70,000円になります。(金利0.975%・借入期間35年)

管理費・修繕積立金・駐車場代は必要ありませんので、

ローンの返済額だけになりますが、念の為、将来の修繕積立として、月々15,000円をみておいたとしても、

毎月の支払いが120,000円→85,000円となり、

毎月35,000円返済額が下がります。

そして、さらに家も広くなりました!ということが可能です。


上記の場合、ここまで返済額が下がったのにはポイントがあります、

それは金利です。

平成16年の住宅ローン金利優遇と今の金利優遇(金利ディスカウント)を比べると、

今の方がかなり有利です。

どのくらい有利かというと、上記のパターンですと、1.775%で借り入れていますが、現在であれば

1%以下で借入が可能です。

元となる店頭金利はほとんど変わっていないのですが、金利優遇(金利ディスカウント)が当時よりも銀行間で競争が大きくなったこともあり、このような状態になっています。

この金利の部分については、意外と知られていないようですね。


・今より広い家に住みたいけど、ローンの残債もあるし、買い替えなんてできないのではないか?

・収入が減ってしまい、ローン支払いがきつくなってきたけど、子供が大きくなってきて、同時に家も狭くなってきたから、もう少し広いところに引っ越したい

・月々のローン返済額を下げて、尚且つ、もっと広い家に住みたい!


というご希望がおありのあなたは、是非、田中にご相談ください。

最適な資金計画と売却計画を一緒に考えさせていただきます。
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住宅ローン新商品が続々登場!

 

住宅ローン金利(長期金利)上昇の報道ばかりが目立っていますが、先日もブログに書きましたが

変動金利は微動だにしていません。 
http://1kaeru.jugem.jp/?eid=271


そんな中、6月から新しい住宅ローン商品が出てきています。


まずは、当初3年固定0.6%で、3年後に固定が終わった後に
選んだ店頭金利からもマイナス1.6%してくれる商品です。

今の変動金利が0.8〜1%くらいですので、3年間0.6%というのは
一番低い金利になります。3年後にもマイナス1.6%してくれるのでメリットがあります。

三井住友銀行 応援する住宅ローン(三菱東京UFJ銀行でも同じ商品が始まりました)
http://www.smbc.co.jp/kojin/campaign/jutaku_kinri/index.html



次にりそな銀行の女性限定住宅ローン「凛next」

この商品は以前からありましたが、パワーアップしています。

万が一、けがや病気で働けなくなった場合に保険がローンの返済を
カバーしてくれるローン返済支援保険が付いています。
しかも保険料は無料です!!

金利優遇は、新規借り入れの場合はで最大マイナス1.7%とこちらもすごいです!!
http://www.resona-gr.co.jp/resonabank/women/linnext/


どんなタイプの住宅ローンが最適なのか??わからない場合は私が(一応元銀行マンです。)じっくりご相談にのりますのでお気軽にご連絡くださいね!





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ここ最近の住宅ローン審査について

 
ここ最近の住宅ローン審査の内容、傾向で気付いたことです。


勤続期間が短い場合は物件価格100%を借りるのが難しい場合がある

→具体的な期間としては、1年前後の場合です。

源泉徴収票1年分が今の職場から出ていない場合、転職してから当月までの給与明細で見込年収を算出します。転職1年目は、ボーナスが満額出なかったり、会社側が提示した年収に満たない場合もあります。

そのような場合は、本来もらえるはずの年収ではなく、実際にもらった金額を審査の基準にするため、実際よりも低く見られることになります。

勤続期間が短い場合は、自己資金(頭金)の額がポイントになりそうです。
具体的には、物件価格の1〜2割+購入関わる諸費用分です。

2,500万円の物件であれば、250万円(物件価格の1割)+230万円(諸費用分)=約480万円です。

ただ、例外があって、公務員さんや上場企業にお勤めの方は
勤続期間が短くても、審査に通ることがよくあります。
このあたりは、昔からそうで、銀行用語で「属性が良い場合」
と言われています。



購入に関わる諸費用までを借りるのは、さらにハードルが高くなった

→物件購入には、印紙代、火災保険料、仲介手数料、住宅ローン保証料、事務手数料、登録免許税、登記費用、固定資産税等清算金が主なところです。
これらは、物件価格の1割前後が目安となります。
2,500万円の物件であれば約250万円(変動金利利用、一戸建ての場合)です。

この諸費用分の借入もしたいという場合は、物件価格100%+諸費用分10%となり、110%ローンとも言われています。

審査は通常の100%借入よりハードルが上がり、100%借入より金利も上がります。具体的には、変動金利で100%借入の場合が0.8〜1%くらいで、110%借入の場合は1.3%〜1.6%位になります。

こちらも勤続が短い場合と同じで、公務員さんや上場企業にお勤めの場合は、通る可能性が上がります。

また、変動金利ではなく、例えば全期間固定金利のフラット35の場合は、そもそも物件価格の90%(新規借り入れの場合)までの借入までになっています。

もしフラット35を利用して、諸費用分まで借り入れしたいという場合は、銀行によって借り入れも可能ですが、90%以外の部分は金利が2.5%〜3%前後になります。


最近の動向で気になったのは上記のようなことです。


物件を見ているときは、夢が広がって、楽しい、でも住宅ローンの話しはとても現実的で、ときにはがっかりすることもあると思います。

でも、物件をいざ決めようという段階で、住宅ローンの借り入れが微妙なことになると、計画を根本的に見直す必要が出てくることもあります。

このようなことにならない為には、まず自分がどのくらいまで借り入れができるのか、どのくらいの金額が適正なのかを本格的に物件を探す前に、プロに相談することです。

自分でインターネットでいろいろ調べる方法もありますが、上記のような公表をしていないけど、とても重要な審査基準がありますので、
やはり住宅ローン事前審査をする等の対策が必要です。

住宅ローン事前審査、相談は銀行に行かなくても、例えば当社の場合だといくつかの銀行に当社を通してお手続き(無料です)ができます。

物件探しをするときには、どうしても物件に目が行きがちですが、物件と資金計画は車のタイヤと同じで、両方うまくまわらないとスムーズに進まないです。

資金計画、住宅ローン検討を後回しにせず、早めにやっておくことをおすすめします。








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住宅ローン金利上昇の報道について。。。

 

今日、来月の固定金利が大手銀行を中心に0.2%上がると発表がありました。

それで、その関係でちょっとおかしい報道をされていることが多いです。

というのも、


住宅ローンの主たる金利である固定金利10年タイプが、
0.2%上昇しました・・・・」


えっ、主たる金利?

住宅ローンで一番利用されているのは、圧倒的な差で変動金利です。

そして、変動金利は変わっていません。

そもそも長期金利が上がっているわけで、短期金利の変動金利には関係ないです。

実際に住宅ローンを利用するかたの6割〜7割が変動金利です。そのよな統計も出ています。
http://www.jhf.go.jp/files/100516888.pdf

マスコミの報道は煽るような内容が多いので、

「ああ、住宅ローンが上がっちゃう!!どうしよう!」

なんて焦らないでください。

まずは、住宅ローンの仕組みを知ること、そして、どの金利が自分
に最適なのかを知ることだと思います。

前回の記事も、変動と固定について書いたのでもしよろしければ見てください  
http://1kaeru.jugem.jp/?eid=271


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長期金利上昇中。。住宅ローン金利はどうなる?

 
国債が売られて、長期金利が上がっています。

そして、住宅ローンの金利が上がるというこんなニュースも出ています。
http://goo.gl/0UXnH


でも、早合点じゃないですか
ちょっと待ってください。


今回上昇した長期金利は、固定金利、長期固定金利、代表なのがフラット35という借りている間ずっと金利が変わらない超長期固定金利と連動しています。


低金利で人気のある変動金利は、短期金利(無担保コール翌日物等)に連動しています。
これは、金融機関同士がお金を貸し借りするレートです。
こちらの短期金利は特に上昇トレンドになっているわけではないです。

これからフラット35を借りようと思っているかたは、適用される金利が今より上がる可能性はありますが、変動金利は状況が違うので、一緒にしないほうがいいです。

これは私見ですが、今、住宅ローンといえば、変動金利と思っているかたもとても多いですし、不動産の広告に出ている返済例もほとんどこの変動金利です。

だけど、ニュースは

長期固定金利=住宅ローン

みたいな報道をしていますので、変動金利を借りよう、借りているかたは、こちらのレートが上昇していないかを見る方が参考になります。
http://www3.boj.or.jp/market/jp/menu_m.htm

といっても、レートが出ているだけなので見ないですよね。。。

変動金利は、物件上昇や経済がよくなってきて、ゼロ金利政策をやめる等のときに上がる可能性があります。

まー、でもほんとに物価上昇が起きて、経済がよくなる→ゼロ金利解除→短期金利(変動金利)上昇
となるのかは個人的には疑問ですが。。



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